A las dificultades de acceso a créditos que enfrentan las perso-nas para comprar una vivienda propia, se añade el alto precio de las propiedades nuevas. El encarecimiento delos costos de la construcción en la última década, en especial delos materiales y de los terrenos, explican en gran medida los al-tos valores de los inmuebles. En el período 2012-2015, el costo de los materiales y el suelo en el desarrollo de proyectos residenciales sumaban en conjunto 24 UF por metro cuadrado, y representaban el 38,1% de los costos totales de una obra. En tanto, en 2019-2022 ese valor subió casi 60% a 38,3 UF por m2, explicando ahora 51,2% del gas-to total.
Así lo revela un estudio elaborado por el Centro de Políticas Públicas UC, en conjunto con la Asociación de Desarrolla-dores Inmobiliarios (ADI) y la plataforma de propiedades Toc-toc, que indagó en los componentes que influyen en el costo de un inmueble. El análisis con-ideró, entre otros, los materia-les de construcción, el terreno, la mano de obra, impuestos, gerenciamiento, subcontratos, las utilidades y otros. Se recopila-ron los antecedentes de 77 proyectos de departamentos de di-versas comunas de la Región Metropolitana, y compararon los períodos 2012-2015,2016-2018 y 2019-2022.
Las cifras El componente “materiales” figura como el de mayor costo en los proyectos, pasando de15,7 UF por m2 en 2012-2015 a24,8 UF por m2 en 2019-2022, subiendo 58%. En tanto, el gastoen el ítem terreno, escaló 62,7% en el mismo período, llegandoactualmente a 13,5 UF por m2. La investigación detectó queel costo promedio de la mano deobra disminuyó de 14,9 UF porm2 en el primer período (2012-2015), a 12,1 UF por m2, en últi-mo lapso analizado. Al respec-ficer de Toctoc, explica que du-rante el primer lapso, “hubouna importante escasez de tra-bajadores, impulsada por el au-ge en sectores como la minería yel transporte, lo que elevó los sa-larios en esos años.
Sin embar-go, con el tiempo, esta situacióncambió, aumentando la ofertade mano de obra e impulsandouna normalización del mercadodel trabajo en la construcción”. En cuanto a las utilidades quelas inmobiliarias reportabanprevio a la ejecución de los pro-yectos, se advierte que experi-mentaron una merma, pasandode 11 a 7,8 UF por m2 entre am-bos períodos.
El estudio indica que la sumade todos los componentes de loscosto de construcción en pro-yectos de departamentos totali-zaron 51,8 UF por m2 en el pri-mer período analizado, mien-tras que en el último lapso se si-tuaron en 66,9 UF por m2, lo querepresentó un alza de 29,2%. Razones y medidasPara dar luces sobre las cau-sas de las alzas en los costos delos materiales y terrenos, Cris-tián Crespo, subdirector de In-vestigación Aplicada y Evalua-ción del Centro de Políticas Pú-blicas UC, menciona las razonesentregadas por actores (acade-mia, privados, sociedad civil ysector público) que participaronen los talleres donde se discutie-ron los principales hallazgos delestudio. Respecto del encarecimientode los materiales, se aludió amayores estándares de las ter-minaciones de las viviendas y ala complejidad de las construc-ciones. Esto último incide en unaumento del uso de fierro, cuyocosto ha subido. Con relación al suelo, su in-cremento estaría ligado a mayo-res restricciones a la densifica-ción, limitando la oferta con po-tencial edificable. Asimismo, otro factor que contribuiría apresionar los precios de la tierra, es el interés del Estado por ad-quirir terrenos. El alza de los costos de cons-trucción y su efecto en los valo-res de las viviendas, dificultan elacceso de las personas a unapropiedad.
Slaven Razmilic, di-rector ejecutivo de la ADI, sos-tiene que “la crisis de asequibili-dad de la vivienda es un proble-ma muy grave y no se limita aposponer el acceso a la casa pro-pia, también se refleja en la car-ga financiera que deben sobre-llevar los arrendatarios.
Hay ca-si 900 mil hogares que destinanmás del 30% de sus ingresos alarriendo”. Razmilic añade que “en estecontexto, independiente de lasituación coyuntural que atra-viesa el mercado inmobiliario, la perspectiva de mediano plazoexige un aumento significativodel flujo de construcción de vi-viendas.
Es imprescindible ra-cionalizar la maraña normativaa fin de agilizar la tramitación depermisos y adecuar los instru-mentos de planificación, bus-cando aumentar, de maneraequilibrada, pero sustantiva, laproducción de viviendas”. Perspectivas ypermisologíaDaniel Serey estima que “loscostos de los materiales de cons-trucción se mantendrán esta-bles, en línea con la tendencia delos últimos años, debido a la de-pendencia de estos con el mer-cado internacional”. Pero ad-vierte que “la eliminación delcrédito especial para la cons-trucción, posiblemente impon-drá un incremento.
Adicional-mente, las condiciones geopolí-ticas actuales y su efecto en losprecios de transporte contribui-rán a un aumento de la variabili-dad de los costos; así como tam-bién lo generarán las nuevasnormativas a la construcción, como lo fue la ley de ductos”. Razmilic señala que uno delos desafíos del sector está liga-do a la productividad y al mejordesarrollo de soluciones indus-trializadas. Sobre el efecto de la “permi-sología” en los costos, el direc-tor ejecutivo de la ADI comentaque del estudio no se puede des-prender ese impacto.
Fuente: El Mercurio, Septiembre 2024
