De hecho, el mayor tiempo en conseguir el visto bueno para iniciar faenas y obtener el documento final de las direcciones de obras para que la construcción pueda ser usada representa 9,5% del valor de una casa o departamento.
Esas son algunas de las revelaciones de un trabajo realizado por Colliers, denominado “Primer Ranking Trámites Pro Vivienda”, el que en adelante se realizará de forma semestral. Este análisis de trámites busca cuantificar y comparar entre las distintas municipalidades los tiempos empleados en la aprobación de dichos procesos (anteproyecto, permiso y recepción), relevantes para la industria inmobiliaria.
Para el estudio, Colliers consideró las fechas de ingreso y autorización de estos tres principales trámites municipales requeridos para desarrollar proyectos inmobiliarios. El trabajo analizó más de 1.000 iniciativas inmobiliarias en las diferentes comunas de la Región Metropolitana.
En la suma de los tres trámites, Las Condes (con 280 días), Renca (284), Independencia (299), Providencia (305) y Santiago (338) exhiben los menores plazos. En tanto, San Joaquín (871 días), Huechuraba (638), Conchalí (624), Macul (623) y Quinta Normal (593) están en los últimos puestos por mayor demora (ver infografía).
Al revisar más en detalle, en el caso de la gestión de anteproyectos, el informe señala que el tiempo promedio observado es de 142 días, aunque el plazo objetivo razonable debería ser de 60 días, por lo que en la realidad este trámite dura 2,4 veces más que lo que debería ser.
En este caso —anteproyectos—, los mejores tiempos los registran Renca, Providencia y Santiago, mientras que los municipios que más tardan son San Joaquín, Huechuraba y Conchalí.
Respecto de la tramitación del permiso de obra nueva, los plazos promedios detectados suman 220 días, también 2,4 veces por sobre los 90 días que sería la espera deseable. Aquí, Colina, Las Condes y Renca figuran como las más eficientes y en los últimos puestos están San Joaquín, Macul y Quinta Normal.
Otra materia que preocupa a las inmobiliarias es la tardanza en las recepciones municipales, que según el estudio demoran 87 días en promedio, casi el triple que los 30 días que debería ser, según Colliers. Aquí, las mejores cifras las tienen Independencia, Las Condes y Maipú. Por el contrario, Estación Central, Colina y Recoleta muestran los peores registros.
Con todo, la tramitación total, incluyendo las tres fases —anteproyecto, permiso y recepción—, dura en la realidad un promedio de 449 días, considerando a todas las comunas, 2,5 veces por sobre los 180 días que es el plazo razonable.
“Todos los números son preocupantes”, sostuvo Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers, según las conversaciones que tuvieron con inmobiliarias, revisores independientes y arquitectos.
Ugarte comentó que “si bien es cierto que las comunas del sector oriente tienen mejores desempeños, de acuerdo al ranking se puede ver que existen otras como Renca e Independencia, con menores recursos, que se están desempeñando de mejor forma”. Añadió que “Estación Central y Ñuñoa en los últimos años han tenido un desempeño bastante peor, y por otro lado, Huechuraba, si bien está en la parte baja de la tabla, vemos que mejora en el último año”.
Las comunas de Ñuñoa, Estación Central y La Cisterna, que tienen una participación importante en el mercado de departamentos nuevos de la RM, presentan indicadores por debajo de la media. En total, estos tres municipios superan el 30% de la comercialización en ese segmento.
Impactos y propuestas
El informe sostiene que el mayor plazo en los trámites municipales “llevado al potencial de nuevas viviendas” se traduciría en una inversión total de US$ 3.716 millones en la Región Metropolitana y de US$ 8.257 millones a nivel nacional.
Igualmente, el análisis añade que considerando el costo del tiempo adicional en los permisos de obra y recepciones, “se estima que un 9,5% del precio promedio de la vivienda es producto de estos mayores plazos, y casi la totalidad son costos financieros”.
Ugarte explicó que “se tomó como promedio una vivienda de 4.500 UF, por ende, el precio bajaría a cerca de UF 4.100 y esas cerca de 400 UF —de diferencia— son casi la mitad del pie de lo que se exige a las inmobiliarias, es decir, entre el IVA y esto se podría completar más del 100% del pie que piden las instituciones financieras”.
Otro efecto, señala Colliers, es que se estima en cerca de 25.000 las viviendas potenciales asociadas al mayor plazo, lo que representa 11,1% del déficit habitacional de la RM.
Consultado sobre cómo se puede avanzar en mejorar los tiempos de tramitación, Jaime Ugarte sostiene que “cumplir con lo estipulado en la ley sería suficiente, pero se podrían alinear los incentivos. Por ejemplo, si pasan 30 días más de los legales en responder las direcciones de obras municipales, se debería cobrar el 50% de los derechos municipales. Si es más de 60 días, no cobrar nada, y si se pasan los 90 días, dar por aprobado el trámite”.
